成色不敷 多家房企权益销售额占比低于60%
成色不敷 多家房企权益销售额占比低于60%
房企通过相助分手风险、做大局限，权益销售占比呈下降趋势
跟着相助项目增多，房企权益销售占比（权益销售额/全口径销售额）整体呈下降趋势。克而瑞统计数据显示，TOP100房企销售权益比从2016年的85%逐年下降至2019年的75%阁下。
权益销售额占比下降背后，是房企通过相助、小股操盘等方法来分手成长风险、快速做大局限，这显然对付有局限扩张需求的中小房企来说是一件“功德”。可是随之而来的则是成长进程中财政指标增长与局限增长不匹配，同时，相助带来的效率、质量等问题也成为挑战。
有房企权益销售额占比低至37.7%
按照克而瑞统计数据计较，2019年，中国恒大、中外洋、富力地产、中原幸福、荣盛成长、龙光地产、时代中国等房企权益销售额占比高出90%，金科股份、中国奥园高出80%，雅居乐、新城控股、吉兆业、美的置业、蓝光成长、碧桂园、招商蛇口、龙湖团体、远洋团体、世茂房地产、融创中国等在60%-80%之间。
与此同时，不少房企权益销售额占比低于60%，甚至低于40%。按照克而瑞统计数据计较，融信中国、绿城中国、旭辉控股、正荣地产、中骏团体、弘阳地产、滨江团体的权益销售占比别离为59%、57.5%、55%、51.7%、54.1%、53.4%、37.7%。
值得存眷的是，权益占较量低的这几家房企多是近几年来对付局限扩张有强烈诉求，出格是攻击千亿的阶梯上，不少房企也借相助等撬动局限增长。
诸如本年首次迈入千亿阵营的滨江团体，将权益销售占比用到极致，2019年仅为37.7%。而正在攻击千亿门槛的房企，诸如中骏团体，据克而瑞统计数据显示，2019年，该房企全口径销售额是805.3亿元，权益销售金额为435.6亿元，权益占比为54.1%。再回溯至2018年，中骏的权益销售额占比到达77%。停止2019年6月30日，中骏及其合营公司及联营公司共有地皮储蓄总筹划修建面积为2901万平方米，团体应占总筹划修建面积为1632万平方米，占比56.3%。这就意味着，在将来的一段时间，中骏的全口径销售额中，相助权益部门仍将占据重要份额。
弘阳地产的权益占比也仅有53.4%。停止2019年3月31日，弘阳今朝在开拓的68个项目中，只有18个项目为100%的权益占比，权益占比低于30%的项目总计有18个。
克而瑞研究陈诉指出，在连年政策调控一连、企业局限增长放缓、龙头房企提质控速、追求高质量增长的行业成长趋势下，房企一味追求全口径销售局限的时代已经已往。基于当前项目相助的增多，销售操盘口径和权益口径更能反应企业自身的营销、运营及投资本领，应受到更多的存眷。如碧桂园、华润置地、阳光城、富力地产、吉兆业等企业都选择对权益口径业绩举办披露，也表示了其打点层在企业局限成长的同时，对业绩高质量增长给以了更大的存眷。
代建模式撬动局限增长引争议
有房企通过相助、小股操盘来撬动局限扩张，也有房企将以品牌输出为主的代建业务计入全口径销售额，这引来争议，诸如绿城中国、建业地产。
2019年，绿城中国首次跨入两千亿阵营。通告显示，2019年绿城中国累计实现总条约销售金额约2018亿元，可是这个中代建项目条约销售金额约为664亿元，占比到达33%。
而首次迈入千亿门槛的建业地产，2019年取得物业条约销售总额1011.5亿元，个中重资产部门实现销售额718.01亿元，同比增长33.8%，轻资产部门实现销售额293.49亿元，同比增长57%，占比29%。
按照克而瑞统计数据，绿城中国、建业地产2019年的全口径销售额别离为1353.6亿元、734.3亿元，显然均未将其代建业务计较入内。
#p#分页标题#e#在58安居客房产研究院分院院长张波看来，代建业务理论上不该该计入全口径销售额，代建模式是个“轻资产”模式，代建的收益主要来自于品牌利用费、代建打点费以及项目嘉奖等。由于代建企业自己不会去获取地皮，可以更好地将自身的品牌、运营和打点优势运用到代建项目中，并能更好地专注于产物营造，打造出高品牌好口碑的项目。因此，代建模式自己在将来依然有着较辽阔成长前景，但不代表必然要通过这个方法来扩大所谓自身的销售局限。
不外，中国指数研究院常务副院长黄瑜暗示，代建相对巨大，今朝许多代建并非纯粹输出品牌，更多的是代建+参股或相助，因此部门并表的代建项目是可以计入到全口径的销售额中的。
权益是把双刃剑？
通过相助撬动局限增长，进而扩大市场份额和融资话语权，这是不少中小型房企在局限扩张阶梯上的做法。
阐明人士认为，与其他房企展开相助可能是小股操盘，借力其资源、优势等，有利于更好地获取土储和快速进入新的都市；同时，有利于减轻资金压力、撬动杠杆，最终促进局限快速晋升。
另外，通过相助项目，还可以“间接”低落公司欠债率。中国企业成本同盟副理事长柏文喜暗示，占项目公司较少权益的一种环境是，为了低落归并报表后的欠债率而主动将本身降为项目公司的少数股东，以便将项目欠债在归并报表时“移出”表外。
可是权益销售好像是把“双刃剑”。张波暗示，权益占比过低往往意味着房企更依赖相助开拓举办局限化扩张，对付房企来说权益销售额占比过低一方面大概谋面对“增收不增利”，即外貌销售精采，实际净利润增长有限。
对付局限和品牌上市房企而言，相助开拓中操盘并表项目标增加在房企盈利上主要表示为营收局限和毛利润的增长，可是会导致少数股东损益及其占比晋升。相应的，归母净利润和归母净利率大概会呈现增速放缓或下滑。
另外，黄瑜认为，相助项目标增加也增加了企业的打点及产物节制力难度。
权益占比是否有“红线”？
张波认为，权益占比没有一个行业的“临界点”，只能是因企而宜，差异成长路径的房企、在差异成长阶段的房企，权益占比城市有较大差异。一般来说，跨过千亿门槛房企或深耕在区域的处所性龙头房企应该更为重视权益占比的晋升。
黄瑜暗示，从企业的恒久成长来看，权益的比例至少应该在50%，虽然也不解除小股操盘项目带来的整体权益下降。权益比例的晋升或下降计策与企业的局限阶段、短期计谋调解、成长模式等因素有关，好比品牌的强强相助，其实不存在权益比例的问题，但一般品牌力强、产物口碑好、局限千亿以上的房企，可适度晋升权益，保持品牌的影响力。
我们也看到，不少权益销售占较量低的房企在局限进一步增长后也开始注重权益占比的晋升。
2019年12月份，禹洲地产副总裁、首席财政官邱于赓对外暗示，“在将来一两年内，60%是底线。但在打破千亿元后，会着手晋升权益占比。”
旭辉控股在2019年拿地权益占比也一连晋升，前10个月新增计容修建面积1126万平方米，权益计容建面812万平方米，权益比72%，总地价555.8亿元，权益地价422.4亿元，拿地金额权益占比晋升至76%。
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