二手房交易的参考价格机制主要源于深圳楼市持续过热

二手房交易的参考价机制在很多地方与限价单并存这看似矛盾的表象背后，其实是楼市发展区域分化背景下不同形式的稳房价

最近几天，《证券日报》记者梳理当地楼市政策注意到，由于年内少数城市房地产市场持续回暖，为实现楼市三稳，二手房交易参考价格机制实施，同时，下半年以来，为实现房地产市场平稳健康发展，部分城市还出台了跌停令《证券日报》记者最近对这种情况的原因展开了调查

几个城市

定二手房参考价。

二手房交易的参考价格机制主要源于深圳楼市持续过热。

据《证券日报》记者了解，去年4月至今年1月，深圳二手房销售价格指数连续10个月实现两位数同比增长针对上述情况，今年2月8日，深圳市住建局发文建立二手房成交参考价格发布机制，同时发布了深圳3595个住宅小区的二手房成交参考价格该政策出台后，深圳多家银行也明确表态，以二手房交易参考价格作为按揭贷款的参考

现在，半年过去了深圳市住建局数据显示，8月深圳二手商品房成交量为23.3万平方米，同比下降77.28%其中，二手商品房成交量为19.54万平方米，同比下降79.96%

谈及二手房交易的参考价格机制，深圳市民毕女士告诉记者，最近几个月，我能明显感觉到二手房市场降温了，尤其是我一直关注的百花区的学区房，价格大幅度下降而且，不仅是二手房，法国拍卖行的人气似乎也在下降

毕女士说，前段时间有一家拍卖行，起拍价相当于这个地区二手房的参考价虽然这个拍卖行的价格比之前的市场成交价低了180万元左右，但还是被拍卖了我认为这是一个信号，说明深圳楼市的调控措施起到了降温的作用作为一名潜在买家，我的心态已经稳定下来，我准备继续观望

虽然二手房本身的价格不能像新房一样直接限制，但并不意味着二手房价格不能得到有效控制安居客58房研究院院长张博在接受《证券日报》采访时表示，二手房量价变化对房地产市场整体稳定具有重要意义，特别是在一些二手房成交量已经占到一半，存量房源是主要市场供给的城市总的来说，建立二手房交易参考价格机制，确实可以最大程度稳定市场对二手房价格的预期

据记者不完全统计，截至目前，广州，成都，Xi安等至少10个城市建立了二手房交易参考价格机制，此外，一些城市通过核实二手房挂牌价格，加强了对二手房价格的管控。

例如，成都市民肖先生告诉记者:6月底，我看中了一套二手房，房主报价180万元，并预付了5万元定金和1.8万元中介服务费在我交首付的两个月里，二手房的房价已经降到了160万元为了及时止损，我取消了买房计划，付出的6.8万元也浪费了肖的经历在一定程度上反映了成都楼市的降温

此外，上海一位房地产经纪人也向记者透露，上海二手房价格开始上涨

比如前几天江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品房实际成交价格不得高于备案价格，禁止低价倾销)，坚决杜绝恶性竞争，降低标准和质量，延期交货等违法行为此外，沈阳，桂林，昆明，唐山也相继出台了类似政策

楼市稳定，要防止房价涨跌张博解释说，今年以来，各地楼市调控措施主要表现在控制房价上涨，尤其是热度过高的城市，其政策力度明显加强但伴随着调控的深入，房地产市场的分化趋势也在加剧，即部分城市楼市成交量持续低迷

以江阴为例，根据江阴510房产网发布的数据，8月份江阴商品房销售975套，环比下降14.77%，同比下降59.49%其中，住宅成交780套，环比下降22.92%，非住宅交易195笔，环比增长47.73%日前，江阴共有可售房屋38170套，其中可售房屋21951套按照目前的去化速度，全市住宅楼去化周期约为13个月

易居研究院智库研究中心主任严跃进对《证券日报》记者表示，目前部分城市推出的跌停令本质在于库存大，去化周期长，人口虹吸能力相对较弱，导致房企营销混乱，交易秩序混乱。

一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，三四线城市的房地产开发商正在降价销售，打价格战归根结底，他们是想快速回笼资金在房企三条红线，贷款集中度管理，重点城市土地拍卖两集中政策实施的背景下，今年房企的资金管控能力受到较大挑战可是，在一些房子供应量大的城市，需求无疑少于供应，买家是有限的和固定的在这种情况下，以价换量成为了房地产开发商的首选

在稳房价，稳地价，稳预期的基调下，跌停令的存在是非常必要的严跃进说，房价无序下跌容易造成恶性竞争从这个角度来看，限制房价下跌有利于稳定市场预期

事实上，最近几年来中国房地产市场的运行特征发生了显著变化。

从区域市场来看，分化加剧的态势比较明显。

在张波看来，各城市房地产市场的分化，亦是基本面的体现一方面，不同城市的需求增长存在差异，一二线及热点城市的人口流入，是需求增长的直接推动因素，另一方面，受土地供应节奏和库存影响，不同城市的市场供求状况亦会存在明显差异，这也导致市场对于调控的敏感度有所不同因此需要因城施策，以保障房地产市场的整体平稳健康发展

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