被住建部点名预警的佛山，房价、地价到底涨了多少？

　　因为被住建部“点名”，佛山房地产市场引起关注。作为粤港澳大湾区的重要成员，佛山在此轮房地产回暖中扮演着先锋角色，房企抢地现象不断，新房价格上涨明显，这背后既有粤港澳大湾区、广佛同城等区域发展带来的政策、经济、交通红利，也有佛山土地整体供应减少、新房限价悄然放松带来的楼市预期乐观，令房企拿地补仓信心增强。在此轮房地产回暖潮中，佛山无疑是重点研究的样本城市。  

　　土地市场频爆抢地大战

　　5月21日上午，位于佛山顺德区大良镇苏岗村的一宗地块竞拍，吸引十多家房企参与竞价，包括万科、碧桂园、保利、越秀等品牌房企。十多家房企争夺一块地，这在近三个月的佛山土地市场并不鲜见。

　　竞价正式开始后，碧桂园直接报出约24.35亿元的最高限价，堪称快、狠、准，竞价旋即进入第二环节，竞拍无偿移交商品房面积。经过1小时的鏖战，来自深圳的鹏瑞成最后赢家，以24.35亿元总价、24600平方米无偿移交商品房面积拿下大良苏岗村地块，溢价率为17.1%。

　　多家房企抢一地、叫价果断、竞拍进入自持阶段成为今年以来佛山土地市场的常见现象。

　　佛山此轮抢地大战自今年3月份以来表现明显。3月22日下午，佛山市顺德区北滘镇新城区BJ-C-18地块迎来网上集中竞价。在开始前，报价就多达39轮，直接冲破地块最高限价，转入竞自持面积环节。事实上，这种情况，在之前的网上竞价过程中几乎很少出现。经过共80轮竞价，金地以72627万元总价、14400平方米自持面积拿下该地块，折合楼面价15048元/平方米，溢价率约为44.7%。

　　此后，佛山土地市场频爆抢地大战，3月26日，经过两个多小时170余轮竞拍，中海地产以18.5亿元总价、3.06万平方米商业配建、2.1万平方米自持租赁拿下佛山北滘新城一宗地块。4月17日，佛山4月首场土地竞拍中，禹洲地产击败14家房企，以4.5亿元、14780平方米商业配建、6000平方米自持租赁面积，拿下了佛山三水区乐平新城区住宅地块，整个竞拍过程历时1个小时25分钟。5月13日，经过72轮厮杀，深圳佳禄投资有限公司以13亿元、2.3万平方米自持租赁面积拿下佛山顺德大良地块。

　　这与2018年四季度佛山土地市场截然不同，彼时底价成交、撤牌、推迟与流拍等现象不断发生，土地市场低迷。

　　供地减少房企补仓意愿强

　　佛山土地市场升温，与自身房地产市场供需变化有直接关系

　　年初，佛山自然资源局正式发布了《佛山市2019年度国有建设用地供应计划》(简称“《计划》”)。该《计划》指出，2019年佛山国有建设用地计划供应总量要控制在1181万平方米。其中，佛山市今年预计供应商品住宅用地近400万平方米，同比减少14%。克而瑞报告分析，这是自2014年以来，佛山住宅用地供应最少的一年。此外，作为卖地大户的南海、顺德，住宅用地供应量分别同比减少30%和17%，两区的住宅用地供应均创下近五年新低。

　　在库存方面，据易居研究院智库中心统计数据显示，截至2019年3月底，佛山住宅的存销比为9.3，意味着仅需9.3个月就能全部卖完。存销比即库存去化周期，自然资源部曾明确表示，消化周期在36个月以上的城市，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地。分析佛山的存销比，9.3意味着库存紧张，需要增加供地。深圳存销比是14.2，广州10.5，东莞12.3，珠海12.5。

　　在分析人士看来，土地供应减少加剧房企拿地补仓意愿。尤其是广深拿地门槛较高的情况下，佛山成为房企布局的“重镇”。更重要的是，佛山部分区域不限购，令房企能够实现快速回款。

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　　根据佛山合富辉煌统计数据显示，2019年一季度，佛山成功出让商住用地20宗，共计出让面积131公顷，吸金199.5亿元。按出让面积计算，已完成年度计划的四分之一。另据克而瑞统计数据显示，2019年1月1日至4月23日，佛山土地市场成交总建筑面积、成交总价分别为372.7万平方米、235亿元，在大湾区广东九个城市中均位列第二，仅次于广州。

　　限价宽松？市场预期转好

　　据克而瑞数据统计，2019年1季度，佛山一手住宅成交面积267.6万平方米，同比去年1季度提升了2.37%；成交套数24016套，同比去年提升了2.46%。成交均价为13079元/平方米，同比提升了23.83%。克而瑞分析，价格同比提升幅度较大是因为进入2019年以来，佛山各区对新取预售证的楼栋采取单合同备案，佛山区域限价政策逐渐放开。

　　据了解，2019年以来，佛山地区新房备案价格限制有所宽松，部分楼盘备案价格较2018年提高了1000元-3000元/平方米不等。

　　限价取消传闻流传甚广，不过，据广州日报此前从佛山住房和城乡建设管理局得到的回应是：目前佛山没有缩窄限购区的计划，也没有全面取消限价的计划。

　　在业内人士看来，回应中并未完全否认，不排除部分区域部分项目新房价格管控上有所宽松。

　　此外，在直接影响着购房需求的房贷利率方面，佛山房贷利率自今年3月份出现了一波下调之后，近两个月来保持稳定，首套房贷利率上浮10%是主流。在住房公积金贷款方面，佛山市住房公积金管理中心4月10日发布了《关于调整我市住房公积金抵押贷款政策的通知》，将住房公积金最高贷款额调至50万元，并调整了对普通住宅不超过建筑面积144平方米的认定方式。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，佛山对住房公积金政策进行调整具备较强的松绑效应，佛山也是今年二季度全国楼市购房政策率先松动的城市代表。

　　大湾区规划带来新红利

　　佛山土地市场升温，与区域发展不无关系，随着三四线房地产市场退热，房企将重心转移至区域发展、经济形势、人口流入均有前景的二线城市，积极拿地补仓。

　　佛山位处大热的粤港澳大湾区。2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，包括香港、澳门以及佛山在内的11个城市被纳入进来。按照规划纲要，粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈。佛山迎来重大政策红利与发展机遇。

　　其次是，佛山紧邻广州，近邻深圳，受到来自这两个城市明显的人口外溢、需求外溢。在人口流入方面，据广东省统计局数据显示，2018年年末，佛山市常住人口790.57万人，比上年末增加24.90万人，创下近8年新高。

　　2019年1月，百度地图推出《2018第四季度及年度中国城市活力研究报告》，报告中发布的“2018年全国主要城市人口吸引力榜单”中，佛山排名第9位，领先于杭州、郑州、武汉、西安、长沙等众多近年来发展速度较为快速的二线城市。

　　新京报记者 段文平 

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