北京一天6个住宅取证入市
从三环到五环 多个住宅将入市 功能性、舒适度、产品系决定限竞房成败
临近年关，北京房地产项目开始集中入市，从12月13日起，已经有9个住宅项目获得了预售许可证，其中12月16日当天就有6个项目获批。按照以往的程序，这些项目不久将推向市场。在这些年底前将入市的新盘中，既有数千万起步的顶豪别墅懋源璟玺，也有总价700万左右的西三环三居室西城天铸，更多的则是500万左右的五环外楼盘。在不断增加的限竞房供应中，购房人如何挑选最适合自己的房子呢？针对于此，业内专家给出了三条建议。
六个住宅项目同天获批
据北京市住建委网显示，仅12月14日一天就审核了11个项目的预售许可预告。而正处于预售许可预告的共有15个项目，均为12月7日-14日之间获审核。其中，5个为商办、文化娱乐等类别的项目、10个为住宅项目。
据北京青年报记者粗略计算，9个住宅项目获预售的面积约达50万平方米，其中包括少数的地下仓储和地下车库的面积。如此算来，住宅部分至少超过50万平方米。
在众多等待入市的新盘中，热点板块朝阳孙河有两个项目在此批预售许可预告之列。位于孙河乡西甸村的懋源璟禧园(推广案名：懋源璟玺)获批预售面积约为7.5万平方米。另一个项目则为锦绣瑞苑，此次获预售面积为2万平方米。北青报记者现场了解发现，懋源璟玺已经开放了样板间，样板间采用了地上三层、地下三层的布局，打造了北京首个9米高室内定制浮雕水景墙，将富有顶级豪宅气质的稀缺水景纳入室内。
而另一个孙河项目锦绣瑞苑则资料显示由远创中辉房地产开发，其中中粮占51%股份，旭辉、远洋、中骏占有其余49%的股份。今年1月17日，仅经过一次举牌，就被旭辉+中粮联合体以33.65亿元竞得，溢价率仅为1%。与懋源璟玺不同，该项目为限竞房地块，销售均价不超过68924元/平方米。
除了孙河以外，另一个内城区域，西三环丰台区的西局板块，同样迎来新盘入市。西城天铸也在16日取得预售证的项目名单中。据北青报记者探访了解，西城天铸同样是限竞房，均价7.8万元/平方米，个别户型售价在7.6万元左右，一期推出85平方米两居和89平方米的三居，以及168-173平方米的四居大平层。相比周边二手房，西城天铸售价较有优势。贝壳找房数据显示，周边的二手次新小区保利百合报价8.5万元/平方米、西府大院11.7万元/平方米、西城原著12.4万元/平方米，均高于西城天铸。
限竞房向五环外蔓延
不难看出，年底这波入市新盘中，既有高端顶豪，也有性价比颇高的限竞房。对此，地产营销人韩乐表示，从最近入市的新盘和土地供应上可以看出，土地的稀缺造成限竞房进入五环内的可能性越来越小。新取证的项目中，除了少数内城项目外，大部分都是五环外的住宅项目。而在11月和12月成交的十余宗地块中，也只有两块位于四环到五环之间，其余地块位置均在五环以外。并且限竞房向五环外蔓延的趋势将越来越明显，这对于在售位于五环内或五环沿线的限竞房项目来说，无疑构成利好。
另外，韩乐也表示，在最近的土地出让中可以看到，丰台花乡白盆窑、昌平北七家，以及大兴采育的限竞房地块销售限价，相比之前都要有所提高。这也反映出限竞房虽后续地块不断涌现，但价格水平也是逐步上涨的。
那么在这种趋势下，反观目前在售的限竞房，对比未来新推出的项目，有了一定的价格优势，性价比变得突出了，因此给购房者的入市坚定了更多的信心。
由此可见，限竞房虽然仍在扩大供应，但优质的地段和底部的价格正在逐渐告别市场，这恰恰是购房者应当引起重视的。
挑选限竞房注意三点要素
面对供应的增加该如何在同质化的限竞房中挑选呢？韩乐也针对选择困难的购房人给出了三条意见：第一是要求限竞房户型具有极致的功能性。限竞房产品最大的特性在于户型的限定，90平方米占70%的规划条件约束，决定了必须在有限的户型面积中实现极致化的功能性，这是评价户型的基础。
由于五年的限售期，再加上办理房本的时间，购房者持有这套房至少有8—9年。在此期间，一个家庭要经历人口的变化和不同的人生阶段，因此户型的功能要有充分的扩展弹性。
举个例子：现在市场上限竞房90平方米的户型基本都可以做到三居，但大部分都仅设有一个卫生间，只有少数的项目做了“双卫”的配置，这细微的差别就让功能性有了高下之分。
第二，提升产品的舒适度。韩乐解释道，也有人担心功能极致化了，会不会影响居住的舒适性？因此，在满足功能的基础之上，拥有舒适尺度感和采光度的户型就更加先进。譬如：有的90平方米的户型面宽尺度不够，导致空间的体验感下降，采光受到影响；有的餐厅设计不合理，影响到室内交通动线的流畅；还有的虽然也配置了“双卫”，但其中一个是“暗卫”，没有采光。这些都导致了舒适性的不足。
所以，极致化地凸显功能性，不能以丧失舒适度为前提，只有两者做到最完美的平衡，才能算是一个优质的户型。
最后要有成熟的产品系为加持。韩乐认为，至于开发商的产品系，一般不为购房者关注。但如果把这种专业性因素也考虑进去，就能感知到在未来使用后细节上存在的不同。
毕竟“产品系”考验的是开发商的产品研发能力和经验值。一个成熟产品系的诞生，是经历了多个项目的不断调整和验证总结出来的精华。有产品系加持的户型，可能在户型图上不显，但在使用后就能感受到更多人性化的设计精妙。
譬如收纳空间的布局、厨房操作空间的精算、家具与器在不同空间摆放的合理性等等。
在这方面，只有建立了完善研发体系的品牌房企，才能在限竞房的开发中显示出雄厚的技术底蕴，对此买房人可多加关注。
韩乐总结道，从功能性到舒适度，再到对产品系的关注，层层加深对优质户型的理解，相信在挑房环节就不会出现任何闪失。
文/本报记者 李桁
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